媒介契約ってどれがいいの?何が違うの?

仲介業者と契約を結ぶにあたり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のどれを選ぶべきか悩む方は少なくありません。

 

それぞれの契約にはどのような特徴があるのでしょうか。

 

メリット・デメリットを含め詳しく解説するので、お悩みの方は参考にしてください。

 

仲介業者と契約するときには3つの方法がある

不動産の売却方法には仲介と買取があります。

 

仲介は依頼する仲介業者に買主を探してもらう方法、買取は不動産業者に物件を買い取ってもらう方法です。

 

今回は仲介での取引で出てくる3つの媒介契約についてお伝えします。

 

 

仲介業者に仲介を依頼するときに、仲介業者と結ぶ契約を媒介契約といいます。

 

この契約で、物件の内容や業務の進め方、契約の有効期間、仲介手数料額などを明らかにします。

 

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

 

それぞれの特徴とメリット・デメリットは以下の通りです。

 

 

 

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、最も自由度の高い契約です。

 

複数の仲介業者と契約を結ぶことや売り主が自分で買主を見つけて契約を結ぶことが出来ます。

 

不動産業者に対する業務の実施状況の報告義務、REINS(レインズ)への登録義務はありません。

 

REINSとは、不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。

 

会員の不動産業者が物件を検索しているため、登録することで物件を広く知らしめることができます。

 

一般媒介契約の契約期間に法令上の規制はありません。

 

行政指導で3カ月以内とされているため、通常は3カ月以内となっています。

 

 

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。

 

明示型は、依頼する仲介業者以外に仲介を依頼している仲介業者があるか明らかにしなければならない契約です。

 

非明示型は、依頼する仲介業者以外に依頼している仲介業者があっても明らかにする必要はない契約です。

 

一般媒介契約にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

 

メリット

 

・複数の業者と契約を結べる
・それぞれの業者の販売ルートを活用できる
・仲介業者同士で競争してくれる

 

 

一般媒介契約のメリットは、複数の仲介業者と契約を結べるので幅広く買い手を探せることです。

 

それぞれの仲介業者が持つ販売ルートを活用できる点は大きなメリットです。

 

仲介業者同士の競争を促せるので、積極的な営業活動を期待することもできます。

 

また、REINSへの登録義務がないので、この点を上手く利用すれば家を売りに出していることを知られずに済みます

 

 

デメリット

魅力的な一般媒介契約ですがデメリットもあります。

 

・積極的に営業活動をしてくれないかも
・営業活動がうまくいっていなくてもわからない
・情報がいきわたらないので見つけてもらえないかも

 

 

代表的なデメリットとして、仲介業者が他の仲介業者に契約を取られることを恐れて、積極的に営業活動を展開しないリスクが挙げられます。

 

非明示型ほどこの傾向は強くなるといわれています。

 

また、一般媒介契約に業務実施状況の報告義務はありません。

 

営業活動が上手くいっていなくても報告を受けられない可能性があります。

 

REINSへの登録義務がない点もデメリットになり得ます。

 

多くの不動産会社が利用しているシステムなので、REINSに登録されないと物件情報がいきわたりません。

 

 

 

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約は、仲介業者1社だけに依頼する媒介契約です。

 

1社と契約を結ぶと、基本的に他の仲介業者と契約を結ぶことは出来ません。

 

契約期間中に他の仲介業者と契約を結ぶと違約金が発生します。

 

専任媒介契約の契約期間は3カ月以内です。

 

 

他の仲介業者と契約を結ぶことは出来ませんが、売主が自ら買主を見つけることは出来ます。

 

この場合、媒介契約に要した費用を支払うことで、仲介業者を通すことなく買主と契約を結べます。

 

 

仲介業者には、2週間に1回以上の業務実施状況の報告義務があります。

 

媒介契約成立から7日以内にREINSに登録する義務も生じます。

 

 

専任媒介契約には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

 

メリット

 

・積極的な営業活動をしてくれる
・2週間に1度の報告義務で状況がわかりやすい
・自分でも買い主を探すことができる

 

専任媒介契約のメリットは、他社に契約を奪われる可能性がないので仲介業者が積極的な営業活動を展開してくれやすいことです。

 

仲介業者に2週間に1回以上の報告義務が課せられるので、業務実施状況を把握しやすいメリットもあります。

 

営業マンに相談しながら販売戦略を立てやすい契約といえます。

 

売主が自分で買主を探せる点もメリットとして挙げられます。

 

 

デメリット

・1社のみの契約なので営業力に影響される
・他社との競争はないので営業をサボるかも
・大手メディアに広告を出さずに自社のみで営業活動をすることも

 

対するデメリットは、1社のみに任せるので売却額や売却時期などが仲介業者の力量に影響されることです。

 

他社との競争が発生しないので、営業活動が活発に行われないこともあります。

 

仲介業者の中には、物件情報を広く知らせず自社の顧客を中心に営業活動を行うところもあるようです。

 

このような仲介業者と専任媒介契約を結ぶと、売却時期が遅くなりがちです。

 

契約後に問題点に気づいても、他社と契約を結べない点もデメリットです。

 

 

 

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約も、仲介業者1社だけに依頼する契約です。

 

1社と契約すると、基本的に他の仲介業者とは契約できません。

 

契約期間中に、他の仲介業者と契約を結ぶと違約金が発生します。

 

契約期間は3カ月以内です。

 

 

専任媒介契約との違いは、売主が買主を見つけて契約できないことです。

 

契約を結ぶ場合は、違約金が発生します。この点が大きな特徴となっています。

 

 

仲介業者の義務も専任媒介契約と異なります。

 

仲介業者には1週間に1回以上の業務実施状況の報告義務があります。

 

媒介契約成立からREINSに登録する期間は5日以内です。

 

専任媒介契約に比べ、より厳しい内容といえます。

 

 

専属専任媒介契約には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

 

メリット

・積極的な営業活動をしてくれる
・2週間に1度の報告義務で状況がわかりやすい

 

専属専任媒介契約のメリットは、基本的に専任媒介契約と同じです。

 

他社に契約を奪われるリスクがないので、営業活動を積極的に行ってもらいやすいといわれています。

 

専任媒介契約との違いは報告頻度です。

 

報告頻度がより高く設定されているので、専任媒介契約に比べ業務実施状況を把握しやすくなります。

 

 

デメリット

・1社のみの契約なので営業力に影響される
・他社との競争はないので営業をサボるかも
・売主が買主を見つけても自由に売却できない

 

デメリットも、専任媒介契約とほぼ同じです。

 

1社だけに仲介を任せるので、売却金額や売却時期が仲介業者の力量から影響を受けます。

 

他社との競争が生じないので、営業活動を積極的に行ってもらえない、幅広い見込み客に周知してもらえないなどのリスクもあります。

 

仲介業者との契約を制限されるので業務の進め方に疑問を感じても、契約期間中は他社と契約を結べません。

 

 

 

専属専任契約ならではのデメリットとして挙げられるのが、売主が買主を見つけても自由に売却できないことです。

 

自分で買主を見つけられる可能性のある方は、よく考えて契約を結ぶ必要があります。

 

専属専任媒介契約には以上のメリットとデメリットがあります。

 

 

 

どれを選べばいいの?

ここで気になるのが、どの契約を選べばよいかです。

 

一般的に、仲介業者は専任媒介契約・専属専任媒介契約を勧めます。

 

他社に契約を奪われる心配がないので、安心して営業活動を行えるからです。

 

売主が専任媒介契約や専属専任媒介契約を結びやすいように、一定の期間内に売却できなかった場合、あらかじめ決めておいた価格で物件を買い取る買取保証サービスなどを用意している仲介業者もあります。

 

仲介業者に勧められて専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ方は多いですが、媒介契約は自由に選ぶことが出来ます。

 

 

専任媒介契約・専属専任媒介がおすすめの人

一般的に、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、信頼できる仲介業者を見つけた方や出来るだけ早く物件を売り方などに勧められています。

 

物件を早く売りたい方に勧められる理由は、契約期間内に物件を売らないと手数料を得られないため仲介業者が一生懸命営業してくれるからです。

 

あるいは、とりあえず希望価格で売りに出して、売れなかった場合は不動産業者に買取してもらおうと考えている方にも適しています(買取保証サービスがある場合)。

 

 

専属専任媒介と専任媒介契約の違い

専属専任媒介と専任媒介契約の違いは、

 

自分でお客さんを見つけてこれるかどうか
連絡の頻度

 

くらいです。

 

 

専属専任媒介契約は、自分でお客さんを見つけることができないので、仲介業者さんにすべておまかせすることになります。
また、報告は1週間に1度です。

 

専任媒介契約は、自分でもお客さんを見つけることができるし、仲介業者さんに任せることもできます。
報告は2週間に1度です。

 

 

自分でも買い主を探したい!という方は専属専任媒介契約はおすすめしません。(そういう人は稀だと思いますが)

 

 

ちなみに、私は「専任媒介契約」を選びました。

 

理由は、自分では買い主を見つけないし、連絡は2週間に1度でいいと考えたからです。
そこまで人気の地域ではないので1週間に1度連絡が来てもあまり進展はなかったでしょう。

 

 

 

一般媒介契約がおすすめの人

一般媒介契約は、競争力のある物件を売りたい方やご近所さんに家を売ることを知られたくない方などに適しています。

 

つまり、人気があって少し広告を出しただけでも応募殺到する人気物件です。

 

一般媒介契約を結べば、複数の仲介業者のネットワークを使って買主を見つけられるから

 

条件の良い物件であれば、すぐに買主を見つけられる可能性があり、より高く売れる可能性があります。

 

 

 

おわりに

 

それぞれの契約にメリットとデメリットがあるので、単純に優劣をつけることは出来ません。

 

考え方や物件の特徴などにあわせて媒介契約を選ぶことが重要です。

 

どれを選べばよいか分からない方は、媒介契約の特徴を理解したうえで検討を進めると良いでしょう。

 

家を高く売るには

家をなるべく高く売るには良い不動産業者を見つけることです。

我が家も地元のとっても親切な不動産会社さんとの出会いによって満足の行く売買が出来ました。

不動産一括見積もりを利用するのは、価格が高いところを選ぶわけではありません。

複数の業者さんに見積もりをお願いして、信頼できそうな業者を探すのがポイントです。

5社くらいの業者さんと話をすると、その業者さんの考え方などがわかります。

・高い見積もりを出すけど、営業をガンガンかけてくる人
・そっけない態度で、さっさと帰っちゃう人
・親身になって話を聞いてくれて裏表のない人

まずは一括見積もりをしてみてください。

金額も全く違いますが、営業マンや会社の姿勢がにじみ出てくるのでおすすめです。

注意点としては、言葉巧みな営業マンの口車には乗らないように!

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