ローンが残っているのに家は売れるの?

転勤や家族が増えたなどの理由で、住宅ローンが残っている家を売却して新しい家を購入したくなることがあります。
このようなケースでも、買い替えは出来るのでしょうか。

 

住宅ローンが残っている家の売却と買い替えについて詳しく解説します。
お困りの方は参考にしてください。

 

 

 

売却額で住宅ローンが払えるなら問題ない

住宅ローンが残っていると家を売却できるか心配になる方が多いはずです。
幸いなことに、住宅ローンが残っていても家を売却することは出来ます。

 

ただし、売却するには抵当権を抹消する必要があります

 

抵当権とは、住宅ローンを組むときに金融機関が物件に設定する担保のことです。
抵当権が設定された物件は、ローンを支払えなくなったときに債務者に提供されます。

 

抵当権の抹消に欠かせないのが住宅ローンの完済です。

 

住宅ローンを完済できる自己資金を持ち合わせていない方は、家を売却することが出来ないのでしょうか。

 

 

まとまった自己資金がなくても、自宅の売却額が住宅ローンの借入残高より多ければ家を売却することは出来ます。

 

家の価値を維持している方は、問題なく家を売却できると考えて良いでしょう。

 

 

不足分は一括返済しか選べません

自宅の売却額が住宅ローンの借入残高を下回る方は、担保割れが発生していることになります。

 

このようなケースでは、住宅ローン借入残高と売却額の差(担保割れ分)を自己資金で補うことで家を売ることが出来ます。

 

ある程度、まとまった自己資金は必要になりますが、住宅ローン借入残高全てを自己資金で用意するより楽です。

 

住宅ローン借入残高と売却額の差が大きな場合や自己資金を用意できない場合、不足分を分割で支払いたいと考える方が多いはずです。

 

気持ちはわかりますが、不足分の支払いは一括返済しか認められていません。

 

不安を感じる方は、なるべく家を高く売って担保割れ分を小さくするようにしましょう。
または、自己資金をできるだけ多く用意することを意識すると良いでしょう。

 

 

諸費用も頭に入れておこう

不動産を売買するときには、売ったお金と買うお金の他に、さまざまなお金がかかってきます。

 

たとえば、仲介手数料。

 

売る場合は、取引価格×3%+6万円かかってきます。
他にも、印紙税や抵当権抹消登記費用などがあります。

 

例えば1500万円で家が売れるとすると、約60万円の諸費用がかかります。

 

さらに引越し代やハウスクリーニング、新しい家具などにもお金がかかりますよね。

 

 

諸費用もしっかりと用意しておかないと、お金がない!ってことになりますのでご注意ください。

 

 

なるべく高く売ることを考えよう!

 

以上をもとに考えると、今ある家をできるだけ高く売ることが重要といえます。
家を高く売れば、住宅ローンを完済しやすくなるからです。

 

家をできるだけ高く売るスタンダードな方法が、複数の不動産業者から査定を受けることです。

 

家の査定価格は不動産業者により大きく異なります。
物件によっては数百万円もの差がつくことがあります。

 

 

我が家でも最初に3社から見積もりを取りましたが、本当に500万円の差がつきました。
しかも、営業マンの態度も全然違くて、「やっぱり1つに絞るのはダメだよねぇ。」と妻と話したのを覚えています。

 

 

 

査定価格に差がつく理由は、不動産業者により得意としているジャンルが異なるからです。
例えば、マンションの販売を得意としている不動産業者は販売ルートを確保しているのでマンションを高く売ることが出来ます。

 

また、過去の取引事例に精通しているので強気の価格設定を行えます。

 

あなたの家を得意としている業者を見つけよう

売りたい物件を得意としている不動産業者と出会うため、複数の不動産業者から査定を受けることが重要です。

 

複数の不動産業者から査定を受けることには、不動産業者の質を見極めることにもつながります。

 

物件の販売戦略などは、基本的に不動産御者に任せることになります。

 

優秀な不動産業者を見つけることも、物件を高く売るためのポイントです。

 

 

以上の理由から、出来るだけ多くの不動産業者から査定を受けることが重要といわれています。
このことを理解しても、実際に複数の不動産業者から査定を受けるとなると大変です。

 

1件ずつ連絡先を調べて、物件の情報などを伝える必要があるからです。

 

手間がかかりすぎると感じる方にオススメなのが不動産一括査定サイトです。

 

こちらを利用すれば、たった一度の情報入力で、複数の不動産業者から無料で査定を受けることが出来ます。

 

手間をかけず高く売ってくれる不動産業者を見つけられるので、これから家を売りたいと考えている方に最適です。

 

家の売却は、不動産一括査定サイトから始めると良いでしょう。

 

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買い替えのタイミングで損をするかも

住み替えする時に、悩むのがタイミングですよね。

 

売るのが先か、買うのが先か。

 

 

通常、住宅ローンの審査が通らなければ、買うことが出来ません。
しかし、売ってから買ったのでは、一時的に住む場所がなくなり、仮住まいが必要になるかもしれません。

 

買うまでにアパートなどを借りるとなると、家賃もかかるし、引越し代も2倍かかりますよね。
さらに、短期で入居させてくれるアパートってなかなかないんです。

 

我が家は、妻の親の家を壊して二世帯住宅を立てたので、両親には10ヶ月ほど仮住まいをしてもらいました。
アパートは基本2年契約と鳴っているので1年未満だと嫌な顔をされます。
敷金礼金もしっかり取られますしね・・・・。

 

そんな中、うちの家族も仮住まいというわけには行かないので、なんとか買ってから売ることに成功。
戸建てから戸建てだったので、かなりタイトなスケジュールになりましたが、なんとか仮住まいをしないですみました。

 

 

完済を条件に住宅ローンが組めるかも

うちは、建設業者の勧めで三井住友銀行で住宅ローンを借りました。

 

その時に、今の家を売って建て替えるということを説明したところ

 

「家が売れることを証明できれば大丈夫です!」

 

という返答がありました。

 

 

住宅ローンは3回に分けて借りましたが、3回目の本契約までに売買契約書があればOKとのこと。

 

なので、なんとしてでも買い手を見つけなければいけないのでかなり焦っていましたね。
売れなかった場合は買取も検討していましたが、見積もりを取ったらかなり安かったので仲介業者さんにも頑張ってもらいました。

 

結果的には売りに出してから3ヶ月めに買い手が見つかり、売買契約を結び住宅ローンの審査も無事通ったわけです。

 

 

買い換えローンというのもある

最近知ったのですが、担保割れ分を自己資金で補えない方でも、新たに住宅ローンを組むことができるんです。
もちろん家を売却することもできます。

 

新居の住宅ローンを組むときに、担保割れ分も含めて多めに借りられる買い換えローンがあるからです。

 

それが買い換えローン(住み替えローン)です。

 

 

買い換えローンは、新しく購入する物件の担保価値以上の融資を受けられる住宅ローンです。

 

担保価値以上の融資を受けられる点が通常の住宅ローンと異なります。
多めに借り入れすることで、担保割れ分を補うことなどが可能になります。

 

 

便利な住宅ローンですが、担保価値以上の借り入れを行うので上乗せできる金額には限界があります

 

また、通常の住宅ローンより返済能力などを厳しく審査されます。

 

買い換えローンを利用する方は、基本的に旧居の売却と新居の購入を同時進行させることになります。

 

 

 

ダブルローンは審査が厳しい

今の家を売却して新居を購入する場合、様々な理由で売却より購入が先になることがあります。
このようなケースでは、今の住宅ローンに新しい住宅ローンをプラスするダブルローンとなります。

 

一般的に、ダブルローンは審査はめちゃくちゃきびしいです。

 

審査に返済している住宅ローンの内容も加味されるからです。

 

例えば、現在住宅ローンが2000万円残っているとしたら、新居のローン+2000万円で審査が掛けられます。

 

大手企業に努めていたり、年収が高ければ審査も通るかもしれませんが、ほとんどの人は審査落ちするでしょう。

 

 

新しい家は、タイミングを見計らって購入することが重要です。

 

 

 

シミュレーションをして準備しよう

住宅ローンが残っている家を売却して新しい家を購入するとなると、住宅ローンの完済や新規ローンの借り入れなど様々な点に気を配らなくてはなりません。

 

今の家を売却するタイミングや新しい家を購入するタイミングなどによっても注意点は変化します。

 

 

様々なケースが想定されるので、住宅ローンが残っている家を売却して新しい家を購入したい方は想定されるケースをシミュレーションして準備しましょう。

 

どのようなケースを想定すればよいか分からない方は、不動産業者に相談するとよいでしょう。

 

不動産一括査定サイトを利用すれば、手間をかけずに複数の査定を受けられるとともに信頼できる不動産業者を見つけられます。

 

専門家のアドバイスを受けながら、想定される状況をシュミレーションしてみてはいかがでしょうか。

 


家を高く売るには

家をなるべく高く売るには良い不動産業者を見つけることです。

我が家も地元のとっても親切な不動産会社さんとの出会いによって満足の行く売買が出来ました。

不動産一括見積もりを利用するのは、価格が高いところを選ぶわけではありません。

複数の業者さんに見積もりをお願いして、信頼できそうな業者を探すのがポイントです。

5社くらいの業者さんと話をすると、その業者さんの考え方などがわかります。

・高い見積もりを出すけど、営業をガンガンかけてくる人
・そっけない態度で、さっさと帰っちゃう人
・親身になって話を聞いてくれて裏表のない人

まずは一括見積もりをしてみてください。

金額も全く違いますが、営業マンや会社の姿勢がにじみ出てくるのでおすすめです。

注意点としては、言葉巧みな営業マンの口車には乗らないように!

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