家やマンション、土地を売るときの流れはこんな感じ!

家や土地などの不動産を売却するときは、どのように進めれればよいのでしょうか。

 

不動産を売却したいと考えている方に向けて、大まかな流れを解説します。
お困りの方は参考にしてください。

 

不動産売却の流れ一覧

 

一連の流れはこんな感じです↓

 

家や土地の不動産を売却するときの流れ

 

売ろうと考えたらまずは一括査定

不動産の売却は相場を理解するところから始まります。
相場を理解していないと、査定額を提示されても評価しきれないからです。

 

不動産の相場は、不動産取引情報提供サイトなどで調べられます。
ただし、これらで調べられるのはあくまでも相場です。

 

具体的な価格は、間取りや前面道路の状況、土地の形などにも左右されます。

 

 

より詳細な価格を知りたいときに利用したいのが、1度の情報入力で複数の不動産業者から無料で査定を受けられる不動産一括査定サイトです。

 

不動産一括査定サイトには、周辺の類似物件の売り出し事例や築年数などの情報をもとにおおよその査定価格を算出する机上査定(簡易査定)と実際に物件を見学して査定価格を算出する訪問査定があります。

 

訪問査定の方が精度は高いので、不動産を売却することが決まっている方は訪問査定を選ぶと良いでしょう。

 

 

不動産一括査定サイトのメリットは、複数の不動産業者から査定を受けることで手持ちの物件の相場が分かることと高い査定価格をつけてくれる不動産業者を見つけられることです。

 

また、査定の過程で信頼できる不動産業者や販売力のある不動産業者なども見つけることが出来ます。

 

 

不動産一括査定サイトには、大手不動産業者から地域密着の中小不動産業者まで登録されています。
1度に査定を受けられる不動産業者数はサービスにより異なりますが、最大6社まで査定を受けられることが多いようです。

 

自分で6社の不動産業者を見つけて、1件ずつ査定を申し込むとなるとかなり大変です。

 

手間をかけず優良不動産業者を見つけられる不動産一括査定サイトは、不動産を売りたいと考えている方にとって便利なサービスといえるでしょう。

 

基本的にすべてのサービスを無料で利用できるので、不動産の売却は不動産一括査定サイトから始めることがお勧めです。

 

 

 

契約方式を選ぶ(3つの媒介契約)

 

訪問査定を依頼すると、不動産業者の担当者が物件をチェックしにやってきます。
気になる査定価格は訪問査定後に教えてもらえます。

 

少し意外ですが、査定価格は不動産業者により大きく異なります。
物件によっては数百万円程度の差が出ることもあります。

 

査定金額が出たら仲介(媒介)を依頼する不動産業者を選ぶことになります。

 

査定額の根拠や担当者との相性、対応状況などを参考にすると、仲介を依頼する不動産業者を選びやすくなるはずです。

 

依頼する不動産業者が決まったら、自分が希望する仲介サービスの内容に従い不動産業者と媒介契約を結びます。

 

 

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、仲介を1社だけに依頼する契約です。
他の不動産会社に重ねて依頼することや自分で買い手を見つけることは出来ません。

 

1社しか仲介できないため広告費をかけやすいメリットがあります。

 

売買金額や売買時期などは不動産会社の力量に影響されます。
契約期間は3カ月以内です。

 

 

専任媒介契約

専任媒介契約も、仲介を1社だけに依頼する契約です。
専属専任媒介契約との違いは、買い手を自分で見つけられることです。

 

1社しか仲介できないので、積極的に販売してもらいやすいメリットと不動産会社の力量に左右されやすいデメリットがあります。
契約期間は専属専任媒介契約と同じ3カ月以内です。

 

 

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
買い手を自分で見つけることもできます。

 

営業活動は活発になりやすいですが、販売状況の報告義務はないので活動状況を把握しにくいデメリットがあります。
契約期間に法令上の規制はありませんが、行政指導では3カ月以内となっています。

 

 

売却を急いでいる方や信頼できる不動産業者と出会えた方は専属専任・専任媒介契約を、人気物件を売却予定の方などは一般媒介契約を選ぶことが多いようです。
特徴を理解して自分に合っている契約を選ぶことが重要です。

 

 

 

売り出し価格を決める

続いて、決めなくてはならないのが物件の売り出し価格です。

 

不動産の価格は売主と買主の合意で決まりますが、合意のたたき台になるのが売り出し価格です。

 

高すぎると売れず、安すぎると損をしてしまいます。

 

 

売り出し価格を決めるときに参考になるのが、不動産業者が算出した査定価格です。
希望価格に近い方は、査定価格をもとに売り出し価格を設定するとよいでしょう。

 

希望価格と査定価格に差がある方は、不動産業者と相談しながら現実的な売り出し価格を検討しましょう。

 

 

スケジュールに余裕があれば、将来的な値下げを見据えて強気の売り出し価格を設定してみるのも一つの手です。
ただし、売れ残ると新鮮味がなくなるので、市場の反応は鈍くなります。

 

強気の価格設定をするときは、将来的な値下げまで見据えて売り出し価格を設定することが重要です。
売り出し価格を決められないときは、信頼できる不動産業者に相談すると良いでしょう。

 

 

 

仲介業者が売りに出してくれる

媒介契約を結ぶと、仲介業者は営業活動をスタートします。

 

具体的には

 

  • 新聞広告に掲載する
  • レインズに掲載する
  • 不動産サイトに登録する

 

などの営業活動を行います。

 

仲介業者が不動産を探している見込み客を抱えている場合、見込み客に紹介してもらえることもあります。

 

これらの営業活動を通して、購入希望者を見つけます。

 

 

売却活動の連絡が来ます

営業活動の経過は、不動産業者の担当者から報告を受けることが出来ます。
ただし、報告を受ける頻度は結んでいる媒介契約により異なります。

 

最も高い頻度で連絡を受けられるのが専属専任媒介契約です。

 

この契約を結んでいる方は、週に1回以上の活動報告を受けられます。

 

次いで高い頻度で連絡を受けられるのが専任媒介契約です。
この契約を結んでいる方は、2週に1回以上の活動報告を受けられます。

 

対する、一般媒介契約に活動報告の義務はありません。
一般媒介契約を結んでいる方は、定期的に活動報告を受けられるようお願いしておくと良いでしょう。

 

 

我が家の場合は、不動産業者さんからの提案もあり専任媒介契約にしました。
2週間に1度メールで活動報告や、問い合わせの件数などが報告されました。

 

メールはこんな感じ↓

 

家や土地の不動産を売却するときの流れ

 

 

内覧の予約が入ると、電話が来てその時にも近況の報告をしていただきました。
非常に丁寧な方だったので、安心して任せることが出来ましたよ。

 

 

内覧に備える

営業活動を始めると物件の内覧希望者が現れます。
いつ内覧希望者が現れても良いように準備を整えておきましょう。

 

基本的には、整理整頓と清潔を心がければよいとされています。

 

良い印象を持ち帰ってもらえるよう、家の中の雰囲気を明るく保つことも重要です。

 

私は、内覧の予約が来たら、徹底的に掃除をしました。
すべての部屋を見ていくので、納戸やウォークインクローゼットなど、普段物を詰め込んでおくところも整理しておいたほうが良いですよ。

 

 

また、内覧に同席する場合は「この人の物件であれば購入しても大丈夫!」と思ってもらえるよう清潔感のある身だしなみを心がけてください。

 

 

売買契約

売主と買主が価格や条件で合意できれば売買契約を結びます。
契約は、宅地建物取引士が重要事項の説明をしてから、売主と買主が契約書に署名・捺印することで成立します。

 

契約には、権利証・実印・印鑑証明書・本人確認書類・固定資産税納税通知書などが必要になります。
様々な書類などが必要になるので、契約前に不動産業者に確認しておきましょう。

 

 

 

諸費用の精算

不動産の売却には諸費用がかかります。
残念ですが、売却額をそのまま受け取れるわけではありません。

 

具体的には

 

「取引価格×3%+60,000円(400万円を超える物件の簡易計算式)」

 

で算出される仲介手数料、売買契約書に貼る収入印紙代、売却で利益が出た場合は譲渡所得税、住宅ローンが残っている場合は関連費用などがかかります。

 

不動産を売却した場合、これら費用の清算が必要になります。

 

 

引き渡し

代金を清算したら物件を引き渡します。
引き渡しは金融機関で行うことが多いです。

 

我が家では、不動産屋さんが銀行の目の前にあったので、そこで引き渡しの書類を渡して、銀行へ移動しお金を振り込みました。

 

 

所有権の移転手続きなどもこの時に行います。

 

抵当権の抹消手続きなどを行うこともあるので、これらの手続きが必要な方は事前に不動産業者に確認しておきましょう。
住宅関連の資料や建築確認書類なども引渡し時に渡します。

 

 

 

以上が家を売るときの流れです。

 

基本的には不動産業者さんがやってくれます。

 

なので、不動産屋さん選びは非常に大切です。
査定額で選ぶのではなく、人柄もしっかり見ましょう。

 

あと内覧のときの掃除には力を入れましょう。

 

 

 

 

住み替えなら、次の住宅ローンの相談をしよう!

住み替えを検討している方は、住宅ローンの検討も進めましょう。

 

新しい物件の予算は、自宅の売却額と残っている住宅ローンの借入残高などをもとに決まります。

 

自宅の売却額が住宅ローンの借入残高より多い場合は新規借り入れと同様の住宅ローンを選べますが、そうでない場合は住宅ローンの選択肢が狭くなります。
(※物件を売却するタイミングなどによっても変わります)

 

 

自宅の売却額が住宅ローン借入残高より少ない場合、担保割れ分も含めて多めに借りる買い替え住宅ローンなどが選択肢になります。

 

新規借り入れと全く同じとはいかないことがあるので、住み替えを予定している方は物件の売却と並行して次の住宅ローンについて相談しておくと安心です。


家を高く売るには

家をなるべく高く売るには良い不動産業者を見つけることです。

我が家も地元のとっても親切な不動産会社さんとの出会いによって満足の行く売買が出来ました。

不動産一括見積もりを利用するのは、価格が高いところを選ぶわけではありません。

複数の業者さんに見積もりをお願いして、信頼できそうな業者を探すのがポイントです。

5社くらいの業者さんと話をすると、その業者さんの考え方などがわかります。

・高い見積もりを出すけど、営業をガンガンかけてくる人
・そっけない態度で、さっさと帰っちゃう人
・親身になって話を聞いてくれて裏表のない人

まずは一括見積もりをしてみてください。

金額も全く違いますが、営業マンや会社の姿勢がにじみ出てくるのでおすすめです。

注意点としては、言葉巧みな営業マンの口車には乗らないように!

→不動産の一括査定はこちらをクリック




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