再建不可物件を高く売る!?

家を売りたいものの再建不可物件だから売れないとあきらめていませんか。

 

 

諦める前に再建不可物件の売り方をお伝えするので試してみてください。

 

 

 

再建不可物件とは?なぜ再建不可になるのか。

再建築不可物件は、法律により建物を建て替えることが出来ない、あるいは建物を新築することが出来ない物件です。

 

建替え・新築できない理由は、建築基準法に次のように記載されているからです。

 

 

 

建築基準法第43条
「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。」

 

建築基準法第42条
「この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル以上のものをいう。」

 

 

 

つまり、建物の敷地と道路が2m以上接していない物件、建物の敷地と接している道路の幅員が4m以下の物件は、一部の例外を除き再建築不可物件となります。

 

 

一部の例外とは、敷地の周囲に広い空き地を有する場合などです。

 

道路の幅員などが定められている理由は、火災や自然災害時などに救助車両が侵入できない恐れなどがあるからです。

 

 

ちなみに、再建築不可物件の多くは建築基準法施行前に建てられています。

 

建築当時は合法でしたが、現在の建築基準法に照らし合わせると不適合になるのでそのままの状態で建て替えや新築は行えません。

 

現在の法律には適合していませんが、建物をそのまま利用することはできます。

 

 

再建不可物件は貸すか、売るかの判断はどうする?

建替えできないとなる利用法は限られてきます。

 

多くの場合、今ある建物を活かして貸すか、諦めて売るかの2択になるでしょう。

 

 

賃貸に出すメリットは、土地を手放さずに賃料を得られることです。

 

所有権はそのままなので、将来的に家に引越しすることもできます。

 

賢い選択に思えますが、再建不可物件を賃貸に出すときは慎重に検討する必要があります。

 

 

再建不可物件の賃貸はきびしいのが現状

基本的に、再建不可物件の建物はかなり古いと予想されます。

 

よほど立地が良くなければ、あるいは家賃が安くなければ、借り手を見つけられません。

 

 

また、借り手を見つけるために、古くなった水回りなどをリフォームする必要も出てきます。

 

水回りをリフォームするとなると200万円〜300万円程度はかかります。

 

安い家賃でリフォーム費用を捻出できるか考えなくてはなりません。

 

 

また、賃貸住宅を運営していくとなると、壁紙の張替えなどのメンテナンス費用や不動産会社に支払う管理委託費、仲介手数料などもかかります。

 

条件が悪いとされる再建不可物件を賃貸に出す場合、利益を得られることを確認しておくことが重要です。

 

 

再建不可物件は早めの売却を!

再建不可物件を賃貸に出して、安定した利益を得られるケースは少ないかもしれません。

 

このようなケースで検討したいのが売却です。

 

売却するポイントは、出来るだけ早く不動産会社に相談することです。

 

 

再建不可物件を購入する方は、今ある建物にそのまま住むかリフォームして住むことになります。

 

建替えは出来ないので、建物が傷むと購入希望者は減ってしまいます。

 

 

建物の劣化は空き家になると短期間で進みます。

 

空気の入替えや手入れができないからです。

 

再建不可物件は痛みが目立つ前に売却しましょう。

 

 

 

再建不可物件は売りにくいの?

次に気になるのが「再建不可物件でも売ることが出来るか」です。

 

一般的に、再建築不可の物件には次のデメリットがあるといわれています。

 

 

・建物の状態を掴みにくい
・自然災害などで建物が倒壊しても再建築できない
・リフォームやメンテナンスに費用が掛かる
・住宅ローンを利用できない恐れがある

 

 

建物の状態を掴みにくい

 

再建不可物件の多くが、建築基準法施行前に建てられています。

 

かなり古い建物なので、建物の状態を掴みにくいといわれています。

 

 

そのため、購入時にホームインスペクション(住宅診断)を行うことがよくあります。

 

手間と費用が掛かるので、通常の物件よりは購入を敬遠されがちです。

 

 

 

自然災害などで建物が倒壊しても再建築できない

再建不可物件の最も大きなデメリットが、建替えなどをできないことです。

 

建物の寿命はリフォームやメンテナンスで伸ばせますが、これらを適切に行っていても自然災害などで倒壊することはあります。

 

 

建物が倒壊した場合も再建築は出来ません。

 

万が一を考える方は、購入を避けることが多いでしょう。

 

 

 

リフォームやメンテナンスに費用が掛かる

基本的に、建物が古いので痛んでいる個所のリフォームやメンテナンスが必要です。

 

新築住宅などに比べ維持費がかかるので、一般的な物件に比べて売りにくいと考えられます。

 

 

 

住宅ローンを利用できない恐れがある

都市銀行の住宅ローンは、再建不可物件の購入に利用できないことが多いといわれています。

 

購入する不動産を担保にしづらいからです。

 

ノンバンクの住宅ローンは利用できますが、金利は高くなります。

 

資金面の問題から購入を見送られることもあります。

 

 

 

以上のデメリットなどがあるので、再建不可物件は売りにくいといわれています。

 

 

ただし、売れないわけではありません。

 

再建不可物件には、次のメリットがあるからです。

 

 

再建不可物件のメリット

 

・相場より安く購入できる
・リフォームやリノベーションに思い切って予算をかけられる
・資産価値が低いので固定資産税なども安くなる
・いわゆる古民家に住むことができる

 

住宅を購入する方の中には、あえて再建不可物件を選ぶ方もいます。

 

このような方に出会うため、再建不可物件の販売を得意としている不動産会社に依頼することが重要です。

 

 

 

再建不可物件を売るには?

 

先程も言ったように、再建不可物件はなかなか売れにくいです。

 

しかし、再建不可物件を得意としている不動産業さもあります。

 

 

どのようにして、不動産業者を探すのかがポイントになります。

 

 

タウンページ(古い!)をめくっても、ネットで検索しても、そういう業者はなかなか見つかりません。

 

ではどうするのか?

 

ネットで一括査定を利用するのが一番簡単で早いです。

 

 

一括査定してみよう

不動産一括査定サイトとは、簡単な情報を入力するだけで複数の不動産会社から無料で査定を受けられるサービスです。

 

手間とお金をかけずに、大手不動産会社から地域密着の中小不動産会社まで査定を受けられます。

 

 

複数の業者に査定を依頼することで、売却したい物件の相場と再建不可物件の販売を得意としている不動産業者がわかります。

 

 

相場が分かる理由は査定価格の平均を算出できるから。

 

再建不可物件を得意としている不動産会社が分かる理由は査定価格に違いが出るからです。

 

 

再建不可物件を得意としている不動産会社は、他社よりも販売経路を多く持っているので、査定価格も高くなります。

 

 

 

不動産会社の得手不得手は、営業担当者と話すことでも分かります。

 

訪問査定時に、査定価格を算出した根拠やこれまでの販売実績などを聞くと良いでしょう。

 

具体的に答えられる不動産会社は、再建不可物件の販売を得意としていると考えられます。

 

 

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再建不可物件専門の業者もあります

不動産会社の中には、再建不可物件を専門的に取り扱っているところもあります。

 

豊富な知識と経験を持っているので、信頼性は高いといえるでしょう。

 

どこに相談すればよいかわからない方は、このような不動産業者を探してみるとよいかもしれません。

 

 

 

 

再建不可物件を少しでも高く売るには?

再建不可物件でも売れるとわかると、出来るだけ高く売却したいと考える方が多いはずです。

 

あてはまる方は、次のポイントに注意しましょう。

 

 

修繕や掃除はしておこう

不動産を購入する方は、自分の目で物件を確かめたいと考えます。

 

この点は再建不可物件であっても同じです。

 

 

物件に興味を持った方は内覧を希望するでしょう。

 

内覧時に良い印象を残せれば高く売りやすくなります。

 

再建不可物件の売却を検討している方は、内覧前に必要な修繕や掃除を済ませておきましょう。

 

 

掃除はハウスクリーニングの利用がおすすめです。

 

3LDK〜4LDKの一戸建てであれば5万円〜15万円程度で行えます。

 

 

予算的に厳しい方は、水回りだけ利用してみてはいかがでしょうか。

 

こちらであれば1万円台から利用できます。

 

 

 

隣接する土地を買って再建築可能にする

資金的にゆとりのある方は、隣接する土地の購入を検討するとよいかもしれません。

 

道路に2m以上接するなど、条件が変わることで再建築可能になることがあります。

 

 

再建築可能になれば、通常の不動産と同じように売却できます。

 

当然ながら売却価格もアップします。

 

 

 

隣接する土地の人に買ってもらう

再建不可物件を売却するときは、隣接する土地の住人にも声をかけたほうが良いといわれています。

 

再建築可能になるのであれば、土地を購入したいと考える方がいるからです。

 

売りにくいといわれる再建築不可物件を、相場に近い価格で売却できることがあります。

 

 

 

まとめ

高く売るために必ず抑えておきたいポイントが複数の不動産会社から査定を受けることです。

 

様々な不動産会社から査定を受けることで、相場が分かるので売却価格をつけやすくなります。

 

 

また、再建不可物件を得意としている不動産業者、信頼できる営業担当者も見つかりやすくなります。

 

1社だけに査定を依頼した場合と複数社に査定を依頼した場合で、売却額に大きな差が出るケースもあります。

 

 

再建不可物件を高く売りたい方は、不動産一括査定サイトを利用して出来るだけ多くの不動産会社から査定を受けましょう。

 

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家を高く売るには

家をなるべく高く売るには良い不動産業者を見つけることです。

我が家も地元のとっても親切な不動産会社さんとの出会いによって満足の行く売買が出来ました。

不動産一括見積もりを利用するのは、価格が高いところを選ぶわけではありません。

複数の業者さんに見積もりをお願いして、信頼できそうな業者を探すのがポイントです。

5社くらいの業者さんと話をすると、その業者さんの考え方などがわかります。

・高い見積もりを出すけど、営業をガンガンかけてくる人
・そっけない態度で、さっさと帰っちゃう人
・親身になって話を聞いてくれて裏表のない人

まずは一括見積もりをしてみてください。

金額も全く違いますが、営業マンや会社の姿勢がにじみ出てくるのでおすすめです。

注意点としては、言葉巧みな営業マンの口車には乗らないように!

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