不動産売却でよくあるトラブルと回避する方法

不動産売却でトラブルに巻き込まれることは少なくありません。

 

具体的に、どのようなトラブルに巻き込まれやすいのでしょうか。

 

ここでは、不動産売却でよくあるトラブルとその対処法を紹介しています。

 

売却を予定している方は確認しておきましょう。

 

 

 

契約解除のトラブル

 

国土交通省が発表している宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)(PDF)によると、宅地建物取引業法主管課で対応した苦情・紛争相談件数は1,449件です。

 

 

原因別で最も多いのが524件の重要事項の説明など、その次に多いのが174件の契約解除(ローン不成立による解除を含む)です。

 

個人が不動産を売却するときに、遭遇しやすいトラブルのひとつが契約解除(ローン不成立による解除を含む)といえるでしょう。

 

 

ローンが通らず契約解除

契約解除で気を付けたいのが、買主の住宅ローンが通らないケースです。

 

住宅ローンを組んで不動産を購入する予定の場合、売買契約書に住宅ローン特約を定めることが一般的です。

 

この特約を定めると、住宅ローンが通らなかった時に契約を解除することが出来ます。

 

 

住宅ローンが通らないことは買主だけでなく売主にとってもリスクなので、不動産の売買契約は住宅ローンの事前審査を通過してから結ぶことが一般的です。

 

苦労して買主を見つけるとすぐにでも売買契約を結びたくなりますが、トラブルを避けるため売買契約は住宅ローンの事前審査に通過してから結ぶようにしましょう。

 

 

ただし、事前審査に通ったすべての方が、本審査に通るわけではありません。

 

まれに、本審査だけ落ちる方もいます。

 

売主がコントロールできるリスクではないので、非常に厄介な契約解除理由といえるでしょう。

 

 

手付金をもらっても安心するなかれ

買主が住宅ローンに通らなかった場合、手付金を受け取って我慢しようと考える売主が多いはずです。

 

これまでの苦労を考えると当然の権利に思えますが、住宅ローン特約を定めていると手付金を受け取ることは出来ません。

 

預かっている手付金を無利息で返し、無条件で契約を解除できると定められているからです。

 

 

売主からすると不利に思える特約ですが、大きなお買い物をする買主を保護するために重要な特約といえます。

 

 

住宅ローン特約の期間は?

売主が注意したいポイントは住宅ローン特約の期間です。

 

この期間が長いといつまでも不安を感じることになります。

 

通常、住宅ローンの本審査は3週間程度で終わるので、この期間をできるだけ短く設定すると良いでしょう。

 

スムーズに不動産売却を進められるはずです。

 

 

 

瑕疵問題のトラブル

宅地建物取引業法施行状況調査(平成26年度)で、契約解除の次に多いトラブルが瑕疵問題です。

 

瑕疵とは、約束通りの品質などを備えていないことです。

 

住宅の場合、住むのに困るような欠陥をイメージするとわかりやすいはずです。

 

 

売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います

 

瑕疵担保責任とは、売却した住宅に、売却した時点ではわからない隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に負う責任のことです。

 

 

隠れた瑕疵とは、契約締結時点で買主が知らなかった瑕疵で、通常の注意力では発見できない瑕疵のことです。

 

中古住宅では、購入時に分からなかった屋根の痛みによる雨漏りなどが隠れた瑕疵に当たります。

 

 

隠れた瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して損害賠償、契約解除などの責任を負います

 

買主が売主に責任を追及できる期間は、買主が瑕疵を知ってから1年以内です。

 

 

損害賠償や契約解除などのリスクがあるので、不動産売却に不安を感じた方が多いはずです。

 

瑕疵担保責任を負いたくない方は、瑕疵担保責任免除特約を付けて売却すると良いでしょう。

 

 

この特約を付けることで、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負わなくてよいことになります。

 

瑕疵担保責任免除特約をつけるには買主との合意が必要です。

 

 

 

瑕疵は隠さず告知しよう

ただし、瑕疵担保責任免除特約を付けたからといって、すべての責任を免除されるわけではありません。

 

売主が瑕疵の存在を知りながら買主に告げなかったなど信義に反する場合は免責となりません。

 

また、隠れた瑕疵が予想する範囲をはるかに超えている場合なども免責とならないことがあります。

 

 

不動産を売却したい余り、瑕疵を隠すと大きなトラブルに発展する恐れがあります。

 

分かっている瑕疵はすべて伝えてから、瑕疵担保責任免除特約を付けて契約を結びましょう。

 

 

 

悪徳な不動産業者もいる

以上のほかでは、悪徳不動産業者によるトラブルにも注意が必要です。

 

例えば、以下のようなトラブルが想定されます。

 

 

高額な測量代などを請求

このケースの多くは、不動産の所有者に「購入したい人がいる」といって悪徳不動産業者が近づきます。

 

所有者がその気になった時点で、「売買には測量が必要」といい、高額な測量代を請求します。

 

お金を振り込んだ時点で、あるいは測量が終わった時点で悪徳不動産業者は逃げてしまいます。

 

 

よく似た例として、不動産を売却するために広告が必要といって広告費を請求してくるケースも挙げられます。

 

これらのトラブルはクーリングオフを適用(書面を受け取ってから8日以内)できる可能性があるので、契約を結んだ方は出来るだけ早く消費生活センターなどで相談しましょう。

 

 

押買い

売主が積極的に売りたいと思っていないにもかかわらず、売却を強く勧めてくる悪徳不動産業者もあります。

 

ケースによっては、何かしらの理由をつけて実際の価値より大幅に安い価格で売却させようとすることもあります。

 

このような営業手法を押買いといいます。

 

 

無理やり売却を進めてくる不動産業者とは関係を断つ方が良いでしょう。

 

媒介契約を途中解約すると契約解除までにかかった実費などを請求されることがあるので、契約期間が切れるまで待つのが得策です。

 

 

通常、媒介契約の契約期間は3カ月です。

 

契約を更新しないことで悪徳不動産業者との関係を断つことが出来ます。

 

 

 

トラブルを避けるための準備

不動産の売却でトラブルを避けたい方は、どのような点に注意すればよいのでしょうか。

 

気を付けたいポイントを解説します。

 

 

契約書はよく読もう

不動産の売買には専門的な知識や経験などが必要です。

 

これらに不安がある方は、不動産業者に売却を依頼しましょう。

 

ただし、任せっきりはオススメできません。

 

不動産業者と意思疎通を行っていないと、思わぬ方向に進むことがあるからです。

 

 

不動産業者との契約の内容、あるいは不動産売買の内容は、すべて契約書に記載されています。

 

面倒かもしれませんが、契約書の内容をしっかり理解しましょう。

 

分からない点や希望と異なる内容が記載されているときは、契約を結ぶ前に確認します。

 

 

 

特に、重要な点として挙げられるのが契約の解除に関する内容です。

 

どのようなときに解除出来て、解除するとどうなるかなどを確認しておきましょう。

 

 

不動産の買主に理解を求めておくことも重要です。

 

これらを徹底することでトラブルを防ぎやすくなるはずです。

 

 

 

信頼できる業者を探そう

次に重要なポイントが、信頼できる不動産業者を探すことです。

 

信頼できる不動産業者に任せれば、買主とのトラブルを未然に防いでくれます。

 

 

また、トラブルが発生したときも丁寧に対応してくれます。

 

さらに、取引後のトラブルまで相談にのってくれることがあります。

 

 

信頼できる不動産業者選びに利用したいのが、不動産一括査定サイトです。

 

簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から無料で査定を受けられます。

 

 

訪問査定時に対応や知識、実績などを確認することで、信頼できる不動産業者を見つけられるはずです。

 

また、複数の査定を受けることで、不動産の相場もわかります。

 

→信頼できる不動産業者を見つけるには一括査定が便利

 

 

トラブルにあったら弁護士に相談しよう

以上に注意しても、不動産の売却でトラブルに巻き込まれることはあります。

 

大きな金額が動くので、慎重に対処しなければなりません。

 

 

不動産売却に関連するトラブルの多くは、法律的な知識が必要になります。

 

一人で対応できず不動産業者も頼りにならない場合は弁護士に相談しましょう。

 

弁護士を代理人に立てて、契約内容をチェックする、相手と交渉することで、トラブルを迅速に解決しやすくなります。

 

 

実際にトラブルに巻き込まれると、どうしてよいかわからなくなることが少なくありません。

 

これから不動産の売却を始める方は、気軽に相談できる弁護士を見つけておくとよいかもしれません。

 


家を高く売るには

家をなるべく高く売るには良い不動産業者を見つけることです。

我が家も地元のとっても親切な不動産会社さんとの出会いによって満足の行く売買が出来ました。

不動産一括見積もりを利用するのは、価格が高いところを選ぶわけではありません。

複数の業者さんに見積もりをお願いして、信頼できそうな業者を探すのがポイントです。

5社くらいの業者さんと話をすると、その業者さんの考え方などがわかります。

・高い見積もりを出すけど、営業をガンガンかけてくる人
・そっけない態度で、さっさと帰っちゃう人
・親身になって話を聞いてくれて裏表のない人

まずは一括見積もりをしてみてください。

金額も全く違いますが、営業マンや会社の姿勢がにじみ出てくるのでおすすめです。

注意点としては、言葉巧みな営業マンの口車には乗らないように!

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