住替えをするとこんなにお金がかかる!

こんにちは。
去年、築4年の家を売って二世帯住宅を立てた@あっくんです。

 

あなたは、住替えをしようと考えているけど、お金のことが不安。
税金や諸費用はどのくらいかかるのだろうか?
と疑問を持っているのではないでしょうか?

 

 

私も住み替え前は、いろんな悩みがありました。

 

高く売ることで住宅ローンのことはクリアしましたが、住宅ローン以外にもいろんなお金を払う必要があって、かなり貯金が減ってしまいました(T_T)

 

後から「聞いてないよぉ・・・」とならないように、事前にどのくらいのお金がかかるのかを知って準備をしておきましょう。

 

 

もし知らないと、予想以上の金が出ていくことになり、貯金が底をついてしまうかもしれません。

 

 

住み替えには、どのようなお金がどれくらいかかるのでしょうか。

 

詳しく見ていきましょう。

 

 

住み替えにかかる総額を計算してみたら目ン玉飛び出た

 

 

住み替えにかかる総額↓

 

売却にかかるお金 金額 5000万円の家で計算
仲介手数料 売却額×3%+6万円+税 168万円
印紙税 約1万円 1万円
登記費用 2〜3万円 3万円
ハウスクリーニング代 約10万円 10万円
購入時にかかるお金 金額 5000万円の家で計算
仲介手数料 売却額×3%+6万円+税 168万円
印紙代 1万円 1万円
不動産取得税 固定資産税評価額×4% 0万円(軽減措置により)
司法書士報酬 約20万円 20万円
住宅ローンの保証料 10〜20万円 20万円
融資手数料 3〜5万円 5万円
火災保険料 10〜20万円(10年) 20万円
その他 金額
引越し費用 10〜30万円 30万円
家具など 10〜50万円 50万円

 

合計約300〜500万円・・・。

 

家を買うってお金がかかるのね・・・(T_T)

 

仲介手数料や司法書士に払うお金が結構大きいです。

 

やっぱり、少しでも高く売らないと貯金がいくらあっても足りないね。

 

→家を高く売るためにやったこととは?

 

 

 

それでは、それぞれの費用についてもう少し詳しく見て行きましょう。

 

 

 

売却にかかる費用

住み替えのメリットは、今ある家を売却したお金で新しい家を購入できる点です。

 

 

ローン残債よりも高く売れれば、その分を頭金などに回せると考えいませんか?

 

実はそんなに単純じゃないんです。

 

 

不動産の売却にもいろいろお金がかかるんです。

 

 

一番最後に、住み替えにかかる総額を出した表を載せておきます。

 

仲介手数料

 

家を売却するほとんどの方が、不動産会社に仲介を依頼します。

 

売買契約が成立したときに、仲介をした不動産会社に支払う成功報酬が仲介手数料です。

 

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように定められています。

 

 

取引額 報酬額
200万円以下 取引額の5%以内
200万円超400万円以下 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

 

 

 

例えば、取引額が1000万円の場合、不動産会社に支払う仲介手数料は以下となります。

 

1.200万円以下の部分=200万円×5%=10万円
2.200万円超400万円以下の部分=200万円×4%=8万円
3.400万円超の部分=600万円×3%=18万円

 

 

 

取引額が400万円を超える場合、仲介手数料は「取引額×3%+6万円」でも求められます。

 

仲介手数料は契約締結時に50%、引渡し完了時に50%支払うことが一般的です。

 

 

ただし、これはあくまで上限金額
値引き交渉したら引いてくれる可能性もあります。

 

言うだけ言ってみてはどうでしょう。

 

 

 

印紙税

家を売却すると、いくつかの税金もかかります。

 

その一つとして挙げられるのが印紙税です。

 

印紙税とは印紙税法で定められた課税文書に課せられる税金です。

 

不動産の売却では不動産売買契約書が課税文書に当たります。

 

 

税額は契約書に記載している金額で変わります

 

 

例えば、1000万円超5000万円以下の場合、1万円の印紙税がかかります。

 

印紙税は契約書に印紙を貼り消印することで納めます。

 

 

譲渡所得税

家を売却して譲渡所得がプラスの場合、所得税も課せられます

 

譲渡所得は「譲渡収入金額−(所得費+譲渡費用)」、税額は「課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)で求められます。

 

 

買ったときより高かった♪ラッキー

 

と思っても実は税金がかかるんだよって話です。(税務署はしっかりしてるなちくしょー)

 

 

ただし、住替えの場合は利益が3000万円以上でなければ所得税はかからないのでご安心ください。

 

これを『3000万円特別控除』といいます。

 

譲渡取得が3000万円を超える場合の税額は次の計算式で求めます。

 

譲渡取得税額=(譲渡所得−3000万円)×税率

 

税率は不動産の所有期間で異なります。

 

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は30.63%
所有期間が5年超の場合は15.315%になります(復興特別所得税2.1%を含む)。

 

つまり、所有期間が5年未満で「譲渡取得−3000万円」が1000万円であれば税率が30.63%になるので30,630,000円。
同条件で所有期間が5年超であれば税率が15.315%になるので1,531,500円の譲渡所得税が課せられます。

 

住民税も増えるよ!

 

住民税も譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得の計算式などは譲渡所得税と同じです。

 

 

異なるのは税率です。住民税の税率も不動産の所有期間で異なります。

 

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば9%
所有期間が5年超であれば5%になります。

 

 

譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、所有期間が5年以下の不動産は39.63%、所有期間が5年超の不動産は20.315%です。

 

思いのほか高額な税金を課せられることがあるので、不動産を売却する方は譲渡所得税と住民税に注意しましょう。

 

 

特例で税額が軽減されるかも

譲渡所得税に課せられる所得税と住民税を軽減する特例は、特別控除(3000万円)だけではありません。

 

所有期間10年超の居住用不動産を売却した場合に適用される軽減税率の特例もあります。

 

 

この特例により、「譲渡所得−3000万円」で6000万円以下の部分に対する税率が所得税10.21%。
住民税4%、合計で14.21%、同計算で6000万円以上の部分に対する税率が所得税15.315%、住民税5%、合計で20.315%になります。

 

 

「譲渡所得−3000万円=1億円」
の場合、6000万円以下の部分の税額は8,526,000円、6000万円以上の部分の税額は8,126,000円、合計で16,652,000円となります。

 

所有期間5年超の居住用不動産を売却したときに課せられる税率が20.315%なので、6000万円以下の部分の税率が6.105%低くなっていることがわかります。

 

 

譲渡所得がマイナスの場合

譲渡所得がマイナスの方も、特例を利用することで税額が軽減される可能性があります

 

利用できる可能性のある特例は以下の通りです。

 

 

『居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』

 

『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』

 

 

居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、次の要件などを満たす方などが利用できます。

 

 

 

・居住用住宅の売却と買い換え
・売却した住宅を5年超所有していた
・新居の床面積が50平方メートル以上
・新居を取得した年の翌年12月31日までに住む予定がある
・新居を取得した年の12月31日時点で住宅ローンが10年以上ある

 

 

以上の要件などを満たす方は、確定申告書に「居住用不動産に買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」「旧居宅に関する書類(登記事項証明書など)」「新居宅に関する書類(登記事項証明書など)」を添付することで、譲渡損失をその年の給与などから控除することが出来ます。

 

 

控除しきれなかった分は翌年以降3年以内に繰り越し控除できます(繰り越し控除には別途手続きが必要です)。

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、次の要件を満たす方などが利用できます。

 

 

 

・自分が住んでいる住宅を売却
・住んでいない場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却
・売却した住宅を5年超所有していた
・売買契約を締結した前の日の時点で10年以上の住宅ローンが残っている
・売買金額が、売買契約を締結した前の日の時点で住宅ローンの残高を下回っている

 

 

以上の要件などを満たす方は、確定申告書に「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」「売却したマイホームに関する書類(登記事項証明書などで所有期間を明らかにするもの・売買契約日前日の住宅借入金などの残高証明書)」を添付することで、譲渡損失をその年の給与などから控除できます。

 

控除しきれなかった分は翌年以降3年内に繰り越して控除できます。

 

 

 

特例にはいろんな条件があり、ちょっと小難しいので、詳しく知りたいなら、不動産業者や税理士、税務署に聞くと良いでしょう。

 

分離課税となるので確定申告が必要です

不動産を売却して譲渡所得がプラスになった方は確定申告が必要です。

 

基本的に、所得税は総合課税方式で求めますが、不動産の売却によって得た譲渡所得は分離課税方式で求めます。

 

総合課税方式とは様々な所得をまとめた総所得金額をもとに税額を計算する方式、分離課税方式とはほかの所得とまとめずに税額を計算する方式です。

 

確定申告の期間は、2月16日〜3月15日です。

 

不動産を売却して譲渡所得がプラスになった方は忘れずに行いましょう。

 

 

 

 

繰り上げ返済の手数料

家を売却するには住宅ローンの完済が必要です。

 

住宅ローンが残っている方は繰り上げ返済をすることになります。

 

このときに必要になるのが繰り上げ返済手数料です。

 

 

金融機関いにょっては「繰り上げ返済手数料無料」というところも増えていますが、中には数万円の手数料がかかるところもあります。

 

家の売却を検討している方は、繰り上げ返済にかかる手数料も確認しておきましょう。

 

 

抵当権抹消費用

住宅ローンを組んで購入した家は、その担保として抵当権が設定されています。

 

そのまま売却すると買主の不利益になることがあるので、家を売却するときに抵当権を抹消します。

 

このときに必要になるのが登録免許税です。

 

登録免許税の額は不動産1件につき千円です。

 

土地と建物に設定されている抵当権を抹消すると2千円かかります。

 

 

抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合、その報酬も必要です。

 

登録免許税との合計で2〜3万円程度かかることが多いようです。

 

 

ハウスクリーニング費用

家を売却するとなると内覧の準備も必要になります。

 

そこで検討したいのがハウスクリーニングです。

 

ハウスクリーニングを行うことで部屋の印象が良くなるので買い手が付きやすくなるといわれています。

 

 

必ず必要なものではありませんが、売却を検討している方は予算に組み込んでおいたほうが良いでしょう。

 

ハウスクリーニングに必要な金額は、2LDKのマンションで7万円程度、一戸建てで10万円程度、4LDKのマンションで10万円程度、一戸建てで15万円程度です。

 

 

予算的に厳しい方は水回りだけ行うとよいかもしれません。

 

こちらであれば2〜3万円程度で行えます。

 

 

 

購入にかかる費用

新しい家の購入にも様々なお金がかかります。

 

具体的に、どのようなお金がかかるのでしょうか。

 

 

仲介手数料

不動産会社に仲介してもらい、新しい家を購入する方は多いはずです。

 

この場合も、仲介手数料は発生します。

 

手数料の計算方法は売却する場合と同じです。

 

新しい家の購入にかかる仲介手数料も「取引額×3%+6万円(取引額が400万円以上)」で求められます。

 

 

売り主と直接取り引きをする場合は、仲介手数料はかかりません。

 

 

印紙代

もちろん、様々な税金もかかります。

 

新しい家の購入時に作成する不動産売買契約書には印紙税が課せられます。

 

税額は家の売却時と同じで1万円程度。

 

 

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときなどに都道府県が課税する地方税です。

 

税額は「固定資産税評価額×4%(お住まいの地域などにより異なることがあります)」で求められます。

 

もし土地が1000万円、家が1000万円だとすると、80万円もの取得税がかかります。
めちゃくちゃ高いです・・・。

 

こんなに高いと家を買う人が少なくなってしまいます。

 

ということで、しっかりと減税措置があります。

 

新築住宅の場合は1200万円が控除されるのでかなり安くなるでしょう。

 

先程の土地、家が1000万の場合、取得税は0円です。

 

 

不動産取得税を支払うタイミングは、不動産取得から半年〜1年半ほど経過してからです。

 

忘れた頃にやってくるいやなやつですね・・・。

 

 

 

 

 

 

土地や建物の登記費用

新しい家を購入したら、「土地の所有権移転」「建物表題登記」「建物所有権保存登記」「抵当権設定登記」が必要です。

 

これらにも登録免許税はかかります。

 

所有権保存登記の税額は「固定資産評価額×0.4%」、所有権移転登記の税額は「固定資産評価額×2%(土地・建物とも)」で求められます。

 

 

これらの手続きを司法書士に依頼した場合、その報酬も必要です。
金額は約20万円くらいかかります。

 

高っ!!
と思われた方は、自分でもできます。
かなり面倒ですが、20万円を節約するために自分でトライしてみても良いかもしれませんね。

 

自分でやる場合は、法務局へ言ってアドバイスを受けてみてください。

 

かなり面倒ですよ・・・。

 

 

 

住宅ローン関係

以上のほかでは、住宅ローン関係の費用もかかってきます。

 

費用の中で最も大きな割合を占めるのが保証料です。

 

保証料の金額は融資額と返済期間により異なります。

 

 

1000万円を35年で返済する場合は20万円程度になることが多いようです(金融機関の中には保証料を無料としているところもあります)。

 

同じく、必要になる住宅ローン関係の費用が融資手数料です。

 

 

融資手数料は3〜5万円程度が一般的です。

 

火災保険料

万が一の火災に備えて、火災保険料もかかってきます。

 

保険料は住宅の種類、保険期間などにより異なりますが、年間数万円程度になることが多いといわれています。

 

 

私も引っ越した後に、火災保険を比較して一番安いところで申し込みました。
昔は35年契約が出来て、値段も安くできましたが、最長で10年になって高くなりました。

 

相場は10年で10万円〜20万円程度でしょう。

 

 

 

その他

住み替えをするとなると以上のほかにも様々なお金がかかります。

 

必要になるお金を順番に紹介します。

 

 

 

引越し費用

必ず必要になるのが引越し費用です。

 

旧居から仮住まいを経て新居へ引っ越す方は、2回分の引越し費用が必要です。

 

 

引越し費用は、荷物の量と移動距離、引越し時期などで変わります。

 

目安を示すことは難しいので、引越し費用が気になる方は見積もりを取ると良いでしょう。

 

 

 

家具などの購入費

住み替えにあわせて家具などを新調したいと考える方は多いはずです。

 

あてはまる方は、家具や家電などの購入費も必要になります。

 

具体的にかかる金額は、ケースにより大きく異なります。

 

まずは予算を考えて、その中で必要な家具などを購入するとよいかもしれません。

 

 

 

マンションなら管理費や修繕積立金

一戸建てからマンションへ住み替える方は、住宅ローンの支払いに加えて管理費や修繕積立金なども支払うことになります。

 

管理費・修繕費の月額も住み替えるマンションにより大きく異なります。

 

毎月、支払うものなので住み替え前に確認しておくことが重要です。

 

 

 

固定資産税

住み替えにより住宅を購入した方は、固定資産税もかかります。

 

固定資産税とは、1月1日の時点で固定資産を所有している人に対して課せられる税金です。

 

固定資産が所在する市町村に納めます。

 

税額は「固定資産評価額×1.4%(お住まいの地域で異なることがあります)」で求められます。

 

毎年かかるものなので、必要な費用として押さえておくほうが良いでしょう。

 

 

 

 

まとめ

いかがでしたか?
住宅購入以外にもかなりのお金がかかると知って、驚愕した方もいるのではないでしょうか?

 

しかし、事前に知っておくだけでもしっかりと準備ができます。

 

私は恥ずかしながら、こういうことを知らずに、あとからどんどん貯金がなくなっていって、住替えをした後に後悔をしました。
もし、こんなにお金がかかるのを知っていたら、住替えは諦めていたかもしれません。

 

自分の家だったらどのくらいのお金がかかるのかを知って事前に準備をしておきましょう。

 

そして、なるべく家を高く売って、これらの費用に当てられるようにしましょう。

 


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